限制国际留学生数量,对澳房地产有何影响?
上周,澳联邦政府宣布了一项立法,将对新国际留学生的入学人数进行限制,这一举措使得澳洲教育行业措手不及。如果该法案获得通过,作为减缓移民速度的部分举措,2025年留学生人数将限制在27万。
虽然与2023年录取的留学生人数相比,这一数字大幅下降了约53,000名,但结合去年的数据来综合判断,去年发放的国际学生签证数创澳洲历史新高。很大程度上,签证发放量的增加是由于疫情期间学生人数大幅下降导致的滞留需求。然而,与疫情前的水平相比,这一上限仅意味着学生人数减少了约7,000人。那么这可能会产生多大影响呢?
显然留学生人数占比较多的大学无疑会受到冲击,但这一上限不太可能对澳洲整体经济产生太大影响。也不太可能给房地产市场带来多大缓解。
留学生通常会在澳学习及生活数年,这意味着去年创纪录的留学生潮中,许多人将在未来几年仍留在澳洲。
从纯粹的经济角度来看,大量国际学生对澳经济有利。教育是澳洲第四大经济产品,在2023财年带来了高达364亿澳元的收入。但留学生数量的激增也带来了新的问题。在国际学生数量激增和移民人数扩大之际,澳洲提供新住房的能力却因高昂的建筑成本、资金限制和劳动力短缺而受到严重阻碍。结果就是,全澳去年竣工的房屋数量与人口增长所需的数量相比,短缺了约87,600套住房。
毫无疑问,移民是租房危机的主要原因。截至2024年6月的12个月内,共有767,120人持临时学生签证抵达澳大利亚。这给本已紧张的租赁市场带来了更大压力,也是过去两年空置率低、租金高涨的主要原因之一。
在“学生地区”,学生人数激增导致租金上涨。例如,莫纳什大学所在地Clayton,截至7月的12个月内,公寓租金上涨了20%,悉尼大学附近的Glebe租金上涨了17%。
联邦政府已经承认了这一事实,并在宣布上限时承认需要“鼓励大学创造新的学生住房供应,使国内和国际学生受益”。
在这方面,也出现了一些积极的迹象。近年来,各州政府和联邦政府一直在废除一些税收壁垒,这些税收壁垒阻碍了海外机构投资者在澳大利亚开发住宅项目,例如专门建造的学生宿舍和出租房。