2024澳洲房市趋势全方位解析
让我们来看看2024年预计发生的八大房地产趋势。
1. 房产价值将继续上涨
2. 我们正面临一个二级房地产市场的发展
3. 我们的经济将会慢慢好转
4. "官方"利率将开始下降
5. 强劲的移民潮将持续
6. 租金将持续上涨
7. 更多的房产投资者将回归市场
8. 房地产悲观主义者仍然会不断告诉你市场将崩溃
我们在过去几年经历了房地产市场的波澜，记得2020-21年“百年一遇”的房地产繁荣吗？凭借几乎免费的资金，当时许多房产价值增长了高达30%。
然后多次加息和对通胀的担忧导致2022年房地产市场低迷，而去年2023年，我们的房地产市场出现了转机，价格逐月上涨，几乎收回了所有损失。
实际上，澳大利亚的房地产市场仍然超出了预期！
尽管澳大利亚储备银行已连续13次加息，但房价却持续上涨，令那些预计房价会因加息而下跌 15%、20% 甚至 30% 的分析师感到困惑。
那么，对我们的房地产市场来说，市场前景如何？
虽然未来几年我们的房地产市场增长可能会稍微减缓，但未来几年可能会带来强劲的资本增长以及令人惊叹的租金增长。让我们来看看预计 2024 年会发生的八种房地产趋势。
1. 房产价值将继续上涨
一如既往，澳大利亚各地有多个房地产市场，但总体而言，未来几年房产价值应该会上涨。
虽然许多因素的相互作用会影响房地产价值，但未来房地产价格增长的主要驱动力将是：
l 创纪录的人口增长将继续产生强劲的住房需求。
l 今年伊始，我们的住宅供应不足约 100,000 套，而且供应紧张的情况不会很快消失。不景气的建筑业和官僚主义障碍意味着我们需要的住房与可能交付的住房之间的差距不太可能在一夜之间消失。
l 尤其是中密度和高密度公寓。事实上，在市场价格充分上涨到使新项目在财务上可行之前，很少有新的开发项目能够拔地而起。这意味着已建立的房产具有固有的权益，因为它们目前的价值远低于重置成本。
l 由于空置率创历史新低，租金将继续飙升。
l 随着越来越多的人意识到通胀受到控制并且利率可能达到顶峰，消费者信心将会增强。
l 2024 年下半年，利率可能会下降，加上服务能力、缓冲和阶段的放松，三项减税措施将增加借贷能力，并对买家情绪产生积极影响。
l 工资和薪水的增长也将促进信心的恢复。
最近，ANZ 预测 2024 年整体房价将上涨 6%，2025 年将进一步上涨 5%。
由于最近房屋价值的增长明显超过公寓市场，目前单位和房屋之间的价格差异创下了有记录以来的最高水平，而对于许多人来说，房屋变得更加负担不起。
以下是Andrew Wilson博士对2024年的预测，他在预测准确性方面有着令人羡慕的记录。
2. 我们正面临一个二级房地产市场的发展
到 2024 年，我们的房地产市场将变得碎片化。换句话说，未来并非所有地点都会以相同的速度增长。利率将在一段时间内保持在当前水平附近，而抵押贷款、租金和生活成本的上升将对某些人产生更大的影响。
请记住，超过一半的澳大利亚房主没有贷款，其中大多数人居住在建设完善的更富裕的郊区。
正如房地产周期的这个阶段通常发生的那样，买家会更加谨慎，他们会转向优质房产 ，并更加重视宜居性。
新冠疫情的教训并没有被忘记，随着越来越多的人在家工作，至少是兼职工作，住房优先事项将会改变，一些买家愿意多花一点钱购买空间更大、安全性更高的房产，但是需要满足这些新发展需求的不仅仅是房产本身——“宜居”的地点也将发挥重要作用。
3. 我们的经济将会慢慢好转
在2022年和2023年，RBA的任务是减缓经济增长以抑制通货膨胀。但随着通货膨胀逐渐得到控制，利率保持稳定并最终下降，我们将再次经历经济增长。
4. "官方"利率将开始下降
在今年上半年，官方RBA利率可能不会有变化，但是总会有一些意外事件，比如全球经济状况或国内政治的变化，可能会影响利率决策。而今年晚些时候，利率可能会下降。
根据评论家Tarric Brooker的说法，根据过去50年的历史降息周期，抵押贷款利率达到峰值与澳大利亚央行降息之间的平均时间为9.8个月。
除2008年由全球金融危机（GFC）引起的的利率下降周期外，平均时间为10.6个月。
Brooker表示，假设没有类似全球金融危机的事件重演，并且没有进一步加息，理论上来说，明年 9 月左右就会降息。
5. 强劲的移民潮将持续
澳大利亚的人口增长已迅速回到了20世纪50年代中期的繁荣水平，在截至今年6月的12个月内增长了2.4%，超过 50 万的外国学生、工人和永久定居者净涌入澳大利亚，创下历史新高。截至 2023 年 6 月，人口增加了 624,100 人。
从某种意义上说，这就相当于将堪培拉的人口增加了一半，需要所有的住宿、服务、基础设施和学校。
海外净移民增加518,100人，比上年增长超过150%，是有记录以来最高的名义流入量。
目前正值新住宅建设大幅下滑，这意味着我们不仅会在 2024 年，而且在未来几年内都会面临住房短缺。
6. 租金将持续上涨
我们已经经历了一段时间的租房危机，历史上空置率创下了新低，租金飙升，而尽头在哪里？
全国租赁空置率现在为1.1%，如上所述，我们的人口仍在强劲增长，但我们只是没有建造足够的新住宅。
据PropTrack的高级经济学家Eleanor Creagh表示，城市市场的租房市场状况已大幅收紧。
澳大利亚统计局本周发布的数据显示，截至2023年3月，澳大利亚人口增长了2.2%，是自2008年底以来的最快增速。
与此同时，新供应渠道仍然受到限制，总体审批量处于近十年来的低点，建筑活动也放缓，导致累积的住房短缺进一步恶化。在已经出现短缺的情况下，新住房供应的增长更受限制。
7. 更多的房产投资者将回归市场
到目前为止，这个新的房地产周期是由自住业主和首次购房者推动的，但越来越多的投资者正在悄悄进入市场。
随着时间的推移，全新一代的投资者将了解到其他人通过拥有房产取得了怎样的成绩。
他们不断阅读有关去年房地产价格上涨的信息，以及由于我们面临出租房短缺而导致租金上涨的情况。然而，如果历史重演（而且很可能会重演），许多投资者将在购买房产后 5 年内出售房产，因为他们意识到房产投资可能很简单，但并不容易。
8. 房地产悲观主义者
总会有房地产悲观主义者告诉我们不要涉足房地产，因为市场会崩溃。然而事实并不是如此，正如过去几十年的情况一样，他们错了。
等到年底回顾这些，看看其中有多少趋势已经发生，将会很有趣。
鉴于他们对增长放缓的预测，可以理解为什么一些潜在投资者可能会质疑房地产是否仍然是明智的投资。另一方面，具有长期前景的战略投资者会将增长放缓时期视为买入机会。
