布里斯班房屋贷款
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布里斯班房屋贷款
安家或投资，您需要了解的布里斯班：
随着布里斯班申办2032奥运会尘埃落定，人们对布里斯班的关注度也越来越高。都抢着去布里斯班投资买房。布里斯班房产城区您知多少？
在澳洲，论城市规模，除了悉尼和墨尔本，就要数布里斯班了。到目前为止，布里斯班房产市场是在澳洲上涨最迅速的市场之一。最近澳洲房产数据分析网站CoreLogic显示，布里斯班房产中位价在过去3个月中上涨6.2%，过去1年累计上涨14.8%。整体来看布里斯班别墅类房产表现远远好于公寓。公寓过去12个月上涨只有2.3%。最近西太平洋银行Westpac预测2022年到2023年布里斯班房市会上涨超过20%。再加上悉尼和墨尔本房产可负担性降低，也就解释了为什么这么多人现在抢着去布里斯班投资。
1. 布里斯班CBD，虽不及悉尼墨尔本的city规模，但充满活力。
布里斯班中央商务区(CBD)位于布里斯班河北岸，占地面积约为2.5平方公里。这里虽然寸土寸金，却还是保留了相当大的公共区域 —— 有11个公园，占总面积近14.6%。
虽然布村的CBD虽然规模不大，但是这并不妨碍这个城市的魅力。华人普遍觉得悉尼和香港/上海的感觉接近，墨尔本的各国移民也非常多，布里斯班反而是最有澳洲风情的东部沿海城市。在CBD漫步你会感觉到出入的居民都很友善，挂着阳光般的笑容。
布里斯班CBD跟南岸区比邻，除了逛街购物，艺术馆展览馆歌剧院厅等距离也十分近。到哪都方便到哪都省时。南岸公园一带经常举办各种节假日的文化互动，休闲精彩。居住在这片区散步体验水岸生活，慢跑健身，就算晚上8点了还能出门散步欣赏CBD夜景，城市生活休闲精彩。不过，关于城市的魅力，始终是一件仁者见仁，智者见智的事情。我们还是把思绪收回到“区域属性”上吧！
01 地理位置&交通
从地图上看，CBD往南，即河对岸是南布里斯班以及袋鼠角，河两侧除了通过大桥相连外，还有渡轮服务。
北边接壤Spring Hill区，布里斯班数一数二的私立小学都在这里，昆士兰大学合作的预科学院也设立在这里。
CBD东北角往上，是老的中国城(Fortitude Valley)，是年轻人夜晚活动的地方。
CBD到机场打车或是乘坐火车差不多是20分钟的路程。机场火车线Airtrain从机场出发，经过布里斯班市区，南下至达黄金海岸南部。
CBD设有两个火车站 —— 中央火车站和罗马街站，这里是布里斯班市的火车枢纽，所有火车路线都会经停这两站。
罗马街站同时也是长途巴士、州际巴士中转中心，所以也是Brisbane Transit Centre所在地。
这两个站一个偏西，一个偏北，距离CBD中心地带都还有一段距离，所以对于到CBD购物的人来说，最方便的还是公交。皇后街地下靠近河边的位置都是地下公交通道，从皇后街站一直通向King Gorge Square站(市政厅和市博物馆所在地)。
在CBD范围内可以免费乘坐的公交路线有两个，40路和50路，经过：
· 昆士兰科技大学
· 城市植物园
· 皇后街购物中心
· 市政厅
· 中央火车站
· 河滨车站
· 鹰街码头
无论是地理位置不佳的火车站，还是上下班高峰容易出现拥堵的公交，市政府都给出了解决方案，即正在建设中的跨河铁路项目以及规划中的地铁项目。
其中，跨河铁路将在市区核心地段Albert St设立停靠站，方便到CBD购物、娱乐的人群；而地铁一号线和二号线除了经过现有罗马街站和中央火车站外，也会经过市政厅门口的King George Square站。这样一来，公共交通枢纽就能覆盖到CBD各个地段，娱乐中心、购物中心、商业中心、高校等。
02 教育
CBD学区范围内有三所私立小学，一所公立中学，排名都在98分以上，其中，布里斯班文法学校(Brisbane Grammar School)是有名的满分私立男校，同时开设有中学部。
好的中学也有四所，不过都是私校，除了上述三所外，还有布里斯班女子文法学校(Brisbane Girls Grammar School)，同样是满分私校。
昆州顶级私校简介
Brisbane Grammar School自1868年建校以来，学校致力于为男孩们提供高质量的学术课程并帮助他们养成终身学习的习惯。
学校高考成绩常年位于周内及全国领先，学校毕业生中25%的学生排名州内2%，95%的学生以第一志愿录取。2014年高考成绩排名昆州第一，是顶级的私立男校。学校目前招收学生范围为5-12年级，国际学生通常接受7年级以后入读。
Brisbane Girls Grammar School
布里斯班文法私立女子学校（Brisbane Girls Grammar School）是昆士兰州顶级私立女校，学校拥有百年悠久的历史，致力于为女孩们提供高质量的学术课程和发展终身学习。
布里斯班文法私立女子学校是布里斯班最好的女校，不仅仅在学术上从严教育，更激发和鼓励女孩们成为有主见，并勇于挑战当下环境，在面对未知的问题时保持从容淡定，对于新鲜的观点和不同的建议懂得思考和保持开明的态度，充分培养学生自主思考的能力。
03 人口与住宅
在2016年的人口普查中，CBD人口为9,467人，相较2011年 (7,888人) 增长了20%。区内居民的年龄中位数为29岁，最主要的居住人口为20-29岁的年轻人。祖籍为英国的人占比最高(16%)，其次为中国(14.5%)，第三才是澳洲(10.9%)。CBD人口祖籍统计，从人口出生地来看，澳洲(32.2%)，中国(8.9%)、韩国(8.3%)。除英文外，普通话(12.3％)、韩语(7.7%)和广东话（3.6%）是最常见的语言，有将近一半（41.8%）的家庭在家中使用非英语的语言。由此可见，布里斯班中心商务区是非常多元的，华人和普通话占相当主力，以学生以及年轻白领为主要的居住群体。再来看看住宅。
公寓几乎占据绝对主导地位，96.6%的住宅都是公寓。从户型来看，有超过一半(50.7%)住宅为两室户型，其次为一室(23.8%)和三室(19.3%)，平均家庭人数为2人。CBD目前的出租比例为59.4%，由此可见市区以租房的年轻人为主。其次为贷款购房人士(18.7%)和完全所有(17.3%)。
04 生活方式
Mansfield靠近两大Westfiled购物中心，分别是Garden City和Carindale，无论去哪一个，车程都在5-10分钟。生活在这里，无论买什么东西，都很方便，澳洲常见的连锁零售，从食品、日用到家居都非常齐全。加之Garden City附近有更多华人，所以华人所需的配套也都能很便利地找到。Mansfield最东部是沿着Bulimba Creek一路延伸的公园，公园里修建着非常完善的人行步道、自行车道和游玩设施、健身设施等，被大片平整的绿地、古老的树木包围着，是居民们锻炼身体和周末休闲的好去处。
05 投资分析
对于自住买家和追求资本增值的投资客而言，想要获得高于整个区平均水平的增值，街道的选择是关键——是否是静街、周边住宅的状况如何（是自住的高收入家庭多还是租客多）、是否带有CBD景观。静街无遮挡的CBD景观会在中长期带来更多溢价。
总体来看，Old Cleveland Road以北的住宅的未来增值是要高过Old Cleveland Road以南的住宅的，因为以北区域更靠近市区，也更靠近周边几个近内城的富人区。
2. Mansfield，低调的中产区，高调的学区。
本是众多中产区中的一个，因为一所学校有了向Indooroopilly看齐的苗头。周边区域的房价也跟着受益，但可开发地稀少。Mansifield在布里斯班市区东南方向，直线距离CBD11公里左右。
01 地理位置&交通
非上下班高峰段开车通常15分钟以内就能到达市区。因为从Mansfield区出来5分钟左右就能上高速M3。除了M3之外，Mansfield距离M1也很近，因此从这里前往机场、黄金海岸、阳光海岸等地也很方便。
另一方面，Manfield非常靠近咱们华人熟悉的Garden City以及周边的华人区Sunnybank等，开车到这一片只需要5-10分钟。
因为途径多个住宅区，停靠的站因此较多，尤其是185。180通常是更好的选择，通常每15分钟就有一班车，从Manfield区到市区在半小时左右。一般留学生群体很少听过Mansfield区，你要跟他们说“就挨着Garden City”，他们才会有概念。但你要是和布村已经成家的华人说你住在Manfield，他们多半会说“哦，那个区学校不错的，那边房子也越来越贵了”这样一种区域自带的辨识度也决定着这个区吸引的主流人群。
02 教育
有不少华人朋友会为了孩子上学选择在这里租房，选择在周边买房的华人群体目前还不算主流，尤其是和Sunnybank周边相比的话，但未来一定是处于一个上升趋势。这一点并非口说无凭。首先，Wishart、Mansfield这几年因为好学区而实现的可观的地价上涨就是最客观的数据证明。
另外有一个挺有意思的现象也可以反映这一点。如果你去Mansfield、Wishart这些区看房子，就会发现房产中介团队都是比较mixed的，一个澳洲人搭配一个华人这样，干活不累，一个搞定业主，一个搞定买家。这也是为什么我会在开头说这片区有向indooroopilly靠拢的趋势。你可能看到过Mansfield双料学区这样的宣传语，这里的“双料”通常是指Wishart小学和Mansfield中学。位于双料学区的房子大多位于Mansfield区的西南部，和Wishart接壤的地方。如果是Manfield区的房子，中学的学区大概率会落在Mansfield中学的范围。
此外，周边的Mt Gravatt East、Wishart和Mt Gravatt的小部分区域也会落在Mansfield中学学区内。Mansifield中学在布里斯班公立中学中常年排名前三，和Indooroopilly中学轮居第二位。是南区公立中学中评分最高的公立中学。
03 人口与住宅
根据人口普查，2011年Mansfield区内人口为8,473，2016年为8,717。区域占比最高的人口为40-49岁人群，其次为10-19岁的孩子，因此有孩子的成熟家庭构成了Mansfield区最主要的居民。虽然这几年有越来越多的华人朋友开始关注这里，但总得来说Mansfield还是属于local集中的中产区，以澳洲人和欧洲裔移民为主。这一点从Mansfield周边的配套也可以看出来。
Mansfield区主流的住宅为别墅，占比超过96%，还有非常少量的老旧联排。其中，别墅以家庭自住为主，联排多为在周边工作的租客。但是在Mansfield区买到合适的房子并非易事，即便你有$70万以上的预算。很多两层的大房子可能只有三房一卫，这样老式的设计并不符合现代人的生活。如果想要住的更舒服或是提高房子的功能性，购买后还需要花费不少钱做翻新。一旦有位置还不错，房屋状况ready-to-move-in的房子上市，总是可以很快卖掉。随着时间的推移，这里越来越多的老房子正在失去能够满足现代人的居住属性，因此会陆续出现推倒重建的小型开发出现，悄然改变着老区的街貌。
04. 生活方式
Mansfield靠近两大Westfiled购物中心，分别是Garden City和Carindale，无论去哪一个，车程都在5-10分钟。从Mansfield沿着Creek Rd一路往Carindale方向开，沿途也有非常多的零售商店，aldi、健身房、家居用品和一些轻工业零售。生活在这里，无论买什么东西，都很方便，澳洲常见的连锁零售，从食品、日用到家居都非常齐全。加之Garden City附近有更多华人，所以华人所需的配套也都能很便利地找到。
Mansfield最东部是沿着Bulimba Creek一路延伸的公园，公园里修建着非常完善的人行步道、自行车道和游玩设施、健身设施等，被大片平整的绿地、古老的树木包围着，是居民们锻炼身体和周末休闲的好去处。
05 投资分析
因为是老区，所以供应稀少；需求稳步上升的最关键的原因是因为学区，不是因为什么令人艳羡的生活方式、豪宅社区这些。所以说像Mansfield这样的区是比较适合中青年中产家庭去购买的，既能满足家庭的刚需，在资本增值方面又有有力的保障。
3. 内北区Windsor
Windsor在媒体界曝光的频率可能没有正在大开发的Bowen Hills高，却也是布里斯班名副其实的内北区，距离CBD只有3.5公里左右，主要用地为居民区。
这个区历史悠久，早在上世纪五六十年代的时候，每两分多钟就有电车通过，南北方向的主路Lutwyche Road在那时就人气十足，这里因此留存着很多老式的昆士兰风格的房子。这种房子内部经过现代化装修后，总是可以卖到很好的价格。
01 地理位置&交通
LutwycheRd是区内的主干道，南端和BowenBridgeRd相连，通向BowenHills和FortitudeValley方向。通往机场的收费快速公路Airport Link也是沿着这条主干道建设。此外，从区内上Clem 7隧道(连接Gabba和Bowen Hills)、Inner City Bypass和M5高速(连接西区)都非常方便。
连接市区和北区的公交专用车道也在Windsor设立多个站点，包括Lutwhche Rd, Federation St, Roblane St, Windsor火车站。Windsor火车站提供北至Ferny Grove，南至Beenleigh的火车路线。如果是乘坐火车到市区的话，10分钟不到就可以到达。尤其是对于在市区上班的人来说。
02 教育
Windsor区内的公立小学和中学都不错。澳大利亚课程大纲、考核及通报 (ACARA)管理的my school网站上提供了多个重要的指数供家长参考，包括ICSEA、学生成绩分布、NAPLAN成绩等。
03 人口与住宅
在2016年的人口普查中，CBD人口为7,005人，相较2011年 (6,388人) 增长了9.7%。区内居民的年龄中位数为32岁，最主要的居住人口为20-34岁的年轻人和年轻家庭。祖籍为英国的人占比最高(25.9%)，其次为澳洲(20%)。Windsor人口祖籍统计，从人口出生地来看，澳洲占比最高(69.5%)，其次为英国(3.2%)、新西兰(3.1%)。除英文外，普通话(1.5％)和意大利语(1.5％)是最常见的语言，绝大部分家庭（79.4%）在家中只使用英文。由此可见，Windsor的人口以澳洲年轻家庭居多，非英语国家的移民人口非常少。并且医院是最大的就业地。
再来看看住宅。独立式住宅和公寓差不多各占半壁江山，联排别墅数量稀少，只占5.7%。从户型来看，两室的比重最大，接近40%，其次为三室(26.9%)和四室(22.5%)。由此可以猜测该区有大量还没有要小孩的年轻家庭。这部分人群撑起了Windsor的租房市场。Windsor房屋出租率为53.1%，其次为贷款购房人士(26.9%)和完全所有(17.2%)。
04 生活方式
Windsor每周日上午的有机农产品集市在当地非常有名，除了新鲜的有机蔬菜水果、美味的美食摊位外，早晨7:30还有一起练习瑜伽的社区活动。区内绝大多数的零售业都位于Lutwyche Road和Newmarket Road上。包括家装零售广场HomeZone，这里提供所有家装用品和生活方式所需。邻区Lutwyche City购物中心也只有几分钟的车程。澳洲零售巨头，如Coles, Woolworths, Aldi，邮局，药店，葡萄酒店等都可以在这里找到。
区内的医疗配套也很到位，除了很多家庭医生诊所外，皇家布里斯班女子医院RBWH也不过5-10分钟的车程。还有一个非常大的体育活动中心，位于Downey Park内，有孩子玩乐的场地、网球场、篮球场和排球场等等。光从生活配套上就可以看出，Windsor是一个非常非常local的内城区。
05 投资分析
先来看看独立式住宅。五年实现20万澳元的涨幅，Windsor可以说是名副其实的“蓝筹区”了。
West End在15年的时候房价就飙升至90多万澳了，之后几年跌宕起伏，最高峰时的中位价到110万澳，现在又回落到95万澳，所以Windsor的房价应该来说是比较能真实反映该区的地价的。Windosr的公寓市场还在初期，规划的多为十层以下小项目，新的楼盘并不多，绝大多数还是像下边这样旧式的单元房。新的公寓项目都聚集在Lutwyche Rd两旁，还有公交专用车道停靠站附近。Windsor火车站附近如果未来有新盘，建议关注，一是交通便利，而是距离易受洪涝影响区域较远。现在投资Windsor新公寓的话，价格较West End低，租金差别不大，所以主要优势在现金流，回升或见涨则较West End需要更长时间。
4.Carina，东区中环的价值洼地
Carina属于布里斯班东区，位于CBD以东7公里，和Carindale、Carina Heights、Cannon Hill和Camp Hill接壤。区域面积为4.5平方公里，绿化面积高，区内大大小小12个公园就占据了13.9%的区域面积。如果你在这里的街道散步，随处可见遛狗的人们。和周边区相比，Carina和Carina Heights的地价算是低的，独立式住宅的中位价在67万澳元左右。
这样的价格在同样距离CBD 7-8 公里范围的区域中，可以说是很有竞争力的，这里因而成为很多想要住在近市区的澳洲年轻家庭的选择。Carina Library于1966年建成(后于2016年翻新)的市政图书馆可以算是Carina的区标了，也是区域历史的最佳见证。
01 地理位置&交通
地理位置这里就不多说了。非高峰时段驱车去市区15分钟即可抵达；通往阳光海岸和黄金海岸的M1高速就在家门口。最多的公交路线为连接Cannon Hill和Carindale购物中心以及CBD方向的车，比如222公交就是从Carindale购物中心出发，向西途径Carina、Camp Hill、Cooparoo、Greenslopes后进入南区公交专用道后抵达市区。
02 教育
Carina区内的公立小学有两所，Mayfield公立小学和Carina公立小学，周边高分私立学校有Citipointe Christian College和St Thomas's School。
03 人口与住宅
在2016年的人口普查中，Carina人口为11,017人，相较2011年 (10,301人) 增长了7%。区内居民的年龄中位数为36岁，最主要的居住人口为30-39岁的年轻家庭。Carina的居民多为欧洲裔的后代。根据2016年人口普查，祖籍为英国的人占比最高(26.1%)，其次为澳洲(23.0%)、爱尔兰(10.8%)、苏格兰(8.6%)。从人口出生地来看，澳洲占比最高(71.5%)，其次为新西兰(3.9%)、英国(3.4%)，出生于中国的居民占比仅为1.2%。除英文外，西班牙语(1.5％)和普通话(1.5％)是最常见的语言，绝大部分家庭（80.7%）在家中只使用英文。由此可见，Carina的居民以澳洲年轻人和年轻家庭居多，属于非常local的区。
再来看看住宅。以中低密度的独立式(63.9%)和半独立式住宅(25.9%)为主导，公寓占比不到10%。因为主打中低密度住宅，三室户型的比重最大，接近60%，其次为四室以上(22.1%)和两室(16.1%)。该区房屋出租率并不低，为35%。
04 生活方式
Carina区在生活上的配套可以说是完全围绕区内居民打造的。除了邻区两大购物中心Carindale和Cannon Hill的购物中心外，这里的主路边、居民区街道上也散落着非常多的零售商店、餐厅等等，包括肉店、蔬果店、面包店、鱼薯店等等。如果你周末逛超市的时候忘记买了什么东西，或是周内需要补货的时候，上下班经过这些商店的路上总能买到生活所需。除了小商铺，托儿所也很常见。Carina区内和周边区域都有多家托儿所/幼儿园。Carina区内还建有运动中心Clem Jones Centre，主要设施包括泳池、健身房、儿童俱乐部和烧烤设施。
05 投资分析
2015-2019五年时间里，Carina的独立式住宅实现了约12万澳元涨幅。和邻区相比，Carina区的涨幅并不出众，但增幅稳定。这和该区主要吸引的购房群体有关，多为预算有限、寻求经济之选的年轻家庭，即自住买家。Carina作为一个中环区，又非像Indooroopilly、Garden City这样的公交枢纽，所以区内土地未用于规划中高层建筑，只有少数(占比不到10%)两至三层高的单元房，户型偏大，两室户型的面积通常都在90平米以上。
4. 2032年奥运会推动布里斯班房产繁荣
布里斯班作为仅次于墨尔本与悉尼的澳洲第三大城市，同时也是昆士兰首府城市，无处不是宜人的气候和自然风光。“阳光之城”就是这个城市的名片！继1956年的墨尔本和2000年的悉尼之后，澳大利亚布里斯班正式成为2032年夏季奥运会的主办城市。
据悉，奥运会可以创造约13万个直接就业岗位和数万个间接工作岗位，特别是在旅游业，为澳大利亚带来经济效益176亿澳元，布里斯班这座城市的前途不可估量！这次申奥利好，基建升级，使布里斯班的发展提速了至少20年，将促使更多的人涌入布里斯班这座城市，人口红利必然带来居住需求上涨。
申奥成功意味着GDP的暴涨，城市经济的腾飞，房价的飙升。西太平洋银行也更新了房地产预测，认为布里斯班房价将在2022年至2023年期间将暴涨20%。大规模基建投入，让布里斯班经济腾飞。据了解，未来布里斯班政府将投资1342亿澳元用于完善以布里斯班为核心的昆士兰州东南区基础设施建设。除此之外，未来还有重大基建升级：皇后码头、霍华德史密斯码头、跨河铁路、机场升级全新平行跑道、快速公交系统、布里斯班娱乐广场等。一系列的基建、交通以及设施的快速投入使用，加快了布里斯班提前至少20-30年的建设和规划，提前步入国际大都市。
01 投资好区：伍伦加巴（Woolloongabba）
2032年布里斯班奥运会的开幕式和闭幕式将在加巴体育场（Gabba Stadium）进行。布里斯班将对加巴体育场进行耗资10亿澳元的重建，以容纳5万观众；另外还将建造五个新的体育场馆或运动中心。
加巴体育场将成为此次奥运活动的中心，Lawless说，加巴体育场所在的伍伦加巴（Woolloongabba）区及其周边地区将会出现房产需求的上升。此外，跨河铁路（Cross River Rail）的终点站和广场也可能会成为很受欢迎的地方。较低的房价和临近主要投资项目的优势将吸引房产投资者和开发商的极大兴趣。
02 投资好区：红崖半岛（Redcliffe Peninsula）
红崖半岛（Redcliffe Peninsula）距离布里斯班中央商务区衹有45分钟的车程。过去一年，大量人口流向该地区，使该地区房产销售活动上升，房价增幅达到两位数。
Ryder认为，尽管红崖半岛房产市场火爆，但仍可以负担得起，那里的房价比大布里斯班地区的许多区要便宜得多。
03 投资好区：伊普斯威奇市（Ipswich）
伊普斯威奇市（Ipswich）为澳大利亚昆士兰州距离府城布布里斯班约40公里的卫星城市之一，生活型态几与布里斯班相仿。伊普斯威奇既有好的可负担性，又靠近就业中心。该地区的房产市场在今年年初显示出了“明显的上升”。
04 投资好区：洛根市（Logan）
北与布里斯班接壤，南与黄金海岸相邻，洛根市（Logan）被Ryder描述为是“昆州增长最快的社区之一”，是昆州东南部的一个 “投资热点”，那里房产的可负担性也是一个强大的吸引力。
05 投资好区：摩顿（Moreton）湾地区
Moreton 湾地区靠近布里斯班的中央商务区、机场、布里斯班港和阳光海岸，目前正有大量的基础设施资金投入。该地区的大多数区的独立房房价中位数都低于50万澳元，这使得它对投资者和首次置业者都极具吸引力。
06 投资好区：紅土（Redland）
紅土（Redland）距离布里斯班中央商务区仅半小时车程，因其海滨位置以及城市重建而吸引着人们。一些新的开发项目已被定在该地区，有望提供新的零售、餐饮、娱乐、交通设施和住宅。
布里斯班申奥成功无疑会给当地的经济、文化、政治、旅游等多个方面带来诸多利好，也为澳洲的投资者们指引了一条新的投资方向。如果你在投资房产过程中遇到任何贷款方面的问题，欢迎咨询世诚金融专业贷款经纪人，我们致力于为您提供专业高效的优质贷款解决方案。
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