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为什么投资商业物业是最好和最快的方案？投资商业物业还能在现在的市场上获得正现金流，为什么呢？

☞ 投资商业物业，第一天就能带来被动资金

因为您如果买一个带有租约的商业物业，它第一天就会给您带来被动收入。

租客给您的租金 - 您付给银行的贷款 = 您的被动收入

比如，您买一个100万澳币的商业物业，有可能是店铺、库房或一个办公室，租金回报率是5%、6%或者7%，看您在哪里买，大约会有5万到7万的纯收入。

非常重要的一点是：商物业租约比住宅物业的合约长，3年到5年，有时候7年10年的租约，商业租约每年都有递增，有的是从3~5%，有的是通货膨胀系数。

现在的通货膨胀率很高，在墨尔本是6%左右，在悉尼是5.5~6%左右，布里斯班和帕斯是6%和7%。

如果签约的每年增长和通胀率一样就等于是每年你的租金会递增，每年递增5%~7%左右，一般的话都是3%~5%的递增，这保证你每年会有3%~5%的递增的收入。

如果你要是租金收入是每年10万，在10万上有3%~5%的增长，你就每一年有更多的收入。

高级投资者喜欢投资商业物业的另一个原因是它的增值。不管是有自然增值，还有人为增值都有不错的增长。

所以你可以获取现金流的同时也会有自然增值，除非是你在特别偏远的地区买，你增值会少一些，但是你的收入会高一些。

目前的市场最适合做商业物业的投资：

1. 利息高导致大多数的住宅物业出现负现金流，这就等于你得从自己兜里拿钱出去支付贷款。

但是商业物业没有，商业物业的费用是由租客支付的，那么等于它能顶你现在的高利息，所以现在这种高利息的情况下，商业物业是最好的投资。

2. 在哪里买？这要谈到关于商业物业的投资回报与风险。

如果你要是想在郊区投资，你的风险会比较高，但是你可以获得更高的收入，你可以去郊区里找这种高一点的回报率的，比如是在维多利亚或者是在牛省郊区，你能达到6.5%左右的回报率。

在昆州和昆州郊郊区的话，你有可能拿到7%的甚至8%左右。因为它很大的人口流量，然后它有很多的租客需求，所以你在这买的话它的现金流会很好的，所以你可以选择好的郊区去找你的现金流。 

☞ 商业物业的资产增值

商业物业你要是在城里买，比如是悉尼、墨尔本，特别是很好的地区，如果有很好的租客的话，租金是会每年都会往上涨的。你会发现它的增值其实跟住宅物业市场的增值是一样的，你有租金的同时又有自然增值的收益。

在商业物业里，就是你的租客保持你的物业的价值，什么意思呢？就说的是你的每一个新租客，他都会对物业进行一些装修或增加一些设备，这都在增加物业的价值。 

比如你现在有一个国家机关的租客，他们往往有自己对物业的要求，一般会需要残疾人的厕所，增加一些隔断，增加隔音层，还有要加上更多的洗手间，再加上一些别的设备，例如厨房和其他设备，他们会自己去加的，之后他们走的时候不一定都拿走，留在那会等于你的物业会在增值了。

你的物业带着这些设备，那么下一个租客就更好租进来。

商业物业可以不断变租客，你可以开始是店铺可以变成一个办公室，租给比如律师行或者会计师，那么它可以改变成牙医，它还可以改变成餐馆，它也可以改变美发的，还做成做美容的，它还在可以改变回到咖啡厅。

这么多变的话，多种类型的兼备，你的物业很容易找到租客，并不会空置很长时间。

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