澳洲房贷：在澳洲买房到底怎么解决贷款问题？
在澳洲买房，大部分的情况下是要通过向银行申请获得住房贷款，用来支付绝大部分的房款的。
外国人购买澳洲房屋可以进行贷款吗，如何贷款，货款金额有上限吗？
答：可以。
1.澳洲政府鼓励外国人进行澳洲境内的金融投资，包括房地产，从而提高了和房地产相关行业的就业率；银行对海外人士提出的房屋贷款申请基本是等同国民待遇的。
2.外国投资者可以将澳洲的物业在澳洲的银行进行银行按揭贷款，您所得到的贷款利率与贷款期限等条款与澳洲本地人相同。
3.同时澳洲多家银行在中国国内建立了分支机构，如ANZ银行、联邦银行CBA、西太银行 Westpac等；但这些分支机构不能办理中国投资者的澳洲房产贷款业务；这些业务目前需要澳洲本地银行及银行授权贷款经纪人才能办理。
4.澳洲诸多银行中有多种贷款方式可以选择：如连本带息、只还利息、固定贷款利率及浮动贷款利率供贷款人参考和选择。
5.通常一个海外人士以澳洲房地产做银行按揭贷款，一个银行给同一个海外投资者的贷款金额上限是300万澳元。
但到底应该贷多少钱？是不是贷款的金额越多越好？我到底能从银行借出多少钱？贷款的额度是由哪些因素决定的呢？
澳洲的银行一般为客户做一个贷款预批。预批，英文全称为Pre-Approval。
什么是预批：
预批是澳洲金融机构基于您提供的收入材料，家庭人口结构，和您现有的资产（尤其是负债）情况，所给出的一个最高贷款额度。请注意，它只是一个预授的信贷额度，不代表最终信贷关系的成立，也不一定是您最终的贷款数额。最终贷款数额一般是小于或等于这个额度的。
预批的有效期为3-6个月，超过60天后如果需要将预批转成正式批准，只需重新补交一下最新的收入材料即可。
预批申请的途径：
预批可以找银行做也可以找贷款经纪人 (broker) 做，我们建议找贷款经纪人，也就是broker做。尤其是海外收入的申请人，或者是澳洲本地收入较低的申请人。
贷款预批的好处：
1：确定购房预算。先做一个贷款预批，知道自己大概能贷到多少钱，再和自有资金一起估算一下，就可以有一个预算，比较有把握地去看房。
2：增加购房的谈判筹码。预批在手，就相当于现金购房，相对于其他竞价人有更多优势。
3：节约时间。签好购房合同后一般卖家会给你2周时间去办理贷款。
哪类人一定要在看房前做一个预批：
1：收入不够或者收入情况复杂的申请人，如：工作在试用期，自雇生意人士，多份工作人士，现金收入人士等。
2：海外收入人士。
3：准备参加房屋拍卖的申请人，一定要在参加拍卖会前做好预批！！因为一旦将房屋拍下来，是必须无条件履行合同的，如果贷款办不下来，将会有很大问题。
4：目前持有特殊签证的人士，如：各种类型的临时居住签证 （TR）。不同的银行对何种签证能够办理贷款，都有不同的规定。
5：在澳洲信用记录较差的人士，我们可以想办法解决信用记录较差的问题。
综上所述，在买房前做一个预批，是有百利而无一害，甚至是十分必要的选择。
相对于直接去银行，通过贷款经纪人（broker）办理的好处：
1：可以按照您的情况，为您选择最合适的银行和产品。
2：broker作为银行的代理商，能为您争取更多优惠条件。
3：为一些比较难贷款的客户给出解决方案，提高贷款成功率。
4：相比自己在工作日一家家询问银行，broker的服务较灵活周到，为您节约了时间和精力。
5：在办贷款前，就能为您意向的房子提供免费的房屋估价 。 
除了贷款的准备以外，首付部分的资金也需要准备，一般包括：
1．在澳洲本地的银行开设银行账户。一般银行会给您一个日用帐户（没有利息），和一个存款帐户（有利息），这两个账户可以随时互相转帐，非常方便，但一切转帐和支出都只能从日用帐户划出。
2．将首付部分资金存入，一般银行要求的最少数额为首付款的25%，除了首付20%以外，另外5%为预估的“印花税+律师费等其它费用”，银行需要看到这笔资金到位才会正式批准贷款。
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