澳洲贷款 利率

在短短6个月时间里，飙升的利率已使住房贷款增长速度减半，原因是澳大利亚储备银行(Reserve Bank)抗击通胀的战争摧毁了澳洲一度繁荣的住房市场。

澳洲央行上周公布的数据显示，经季节性因素调整后，11 月份自住住房贷款仅增长 0.4%，是 6 月份 0.8% 的月增幅的一半。

澳洲自住住房贷款的缓慢增长使总存量升至14.4亿澳元，反映了6月至11月期间买家借款成本的飙升。6月的现金利率为0.85%，11月已跃升至2.85%

澳新银行经济学家表示，借贷行为与利率变化密切相关，基准贷款利率可能上升至 3.85%（目前为 3.1%），这将对住房贷款需求造成进一步压力。

经济学家 Felicity Emmett 和 Adelaide Timbrell 在2022年关于房地产市场的最后一份研究报告中表示：“住房融资将进一步大幅下降。”“我们对现金利率达到 3.85% 的预测相当于借贷能力减少 30% 以上。

这种支付能力的下降将在未来几个月推动价格走低。新抵押贷款的平均规模已经比高点低了 8%。”

《每日邮报》报道称，利率上升削弱了人们的借贷能力，在澳联储连续第8个月加息后，年收入6.5万澳元的人现在只能从银行借到37.7万澳元。

即使如此，这仍然接近抵押贷款压力的范围，其定义是当某人的借款是其收入的6倍。考虑到20%的抵押贷款存款，中等收入的借款人现在可以用47.12万澳元购买一套房屋。

CoreLogic 2022年11月的数据显示，这远远低于澳洲各首府城市的中位价，其中最实惠的珀斯市场的中位价为585,989澳元。但这几乎足以在布里斯班购买一套典型的公寓，其中位价是492,491澳元，阿德莱德的公寓中位价是436,673澳元，珀斯更实惠，为410,046澳元。

因此，只需支付20%的首付，他们就能以643,750澳元的价格购买一套房屋，而当时阿德莱德的中位价是676,546澳元。

根据澳大利亚审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）的规定，银行需要评估借款人应对可变抵押贷款利率增加三个百分点的能力。

标志着自1990年澳联储开始公布现金利率以来最严厉的货币政策收紧。而12月的加息使澳洲的现金利率达到了3.1%的10年高点，距其仍处于0.1%的历史低点不到8个月。

RateCity的数据显示，大银行的平均可变抵押贷款利率随后从2.24%上升到5.01%。贷款借款人要准备好应对可变利率的上升，其上升幅度可能甚至超过官方现金利率，许多贷款机构很快就把上调的利率全部转嫁给了可变住房贷款客户。

许多经济学家预测，在澳央行今年晚些时候暂停加息之前，至少还会有两到三次加息。

在疫情期间，银行以低至0.1%的固定利率从澳央行借入了$1880亿的三年期紧急贷款。仅四大银行就占了其中的$1320亿。这有助于将固定住房贷款利率降至历史最低水平。

澳央行提供的贷款是根据其定期融资工具(TFF)发放的。TFF中约有$850亿将在2023年到期，其余资金将在2024年6月前偿还。

从2022年5月开始利息一路层层加码，按照目前3.1%的现金利率计算：

• 50万澳币贷款每月的还款额增加了$800多；

• 75万澳币贷款每月的还款额增加了$1,200多；

• 100万澳币贷款每月还款额增加了$1,600多。

2023新年伊始，我们先来看看各家经济学家对于今年利率的预测：

澳联储即将在2月7日开启2023年的第一次会议，对于这次会议的利率走势，目前有两种看法----涨息0.25%（概率为65%）和不涨息。

2月的利率涨跌，会受到一个关键数据的影响：通货膨胀！！！通货膨胀是一种全球同步现象，美联储去年也是做出了积极的回应，通过快速加息驶入将通货膨胀降低到2%的目标。

澳洲年度总体通胀率跃升至 7.3%，黑色星期五推动零售额连续11个月上涨，这些数据对于暂停升息并不是好消息。根据澳大利亚统计局的数据，CPI 通胀在 10 月份跌至 6.9% 后又回至 32 年来的同等高位。澳洲联储预测通胀率在2022年 12 月达到约 8% 的峰值。

这些经济数据和大家有什么关系呢？2023年你会出手吗？

自 2022 年达到峰值以来，截至 1 月 13 日，悉尼房价已下跌 13.3%。在悉尼之后，表现最差的市场是布里斯班，其房价从最高点下跌超过 10%。墨尔本紧随其后，从峰谷到谷底的调整幅度为 8.7%。

澳洲住宅市场历史上最大的回撤是 2017 年至 2019 年间发生的约 11% 的调整。触发因素是抵押贷款利率大幅上涨，以响应澳大利亚金融监管局为消除投资市场过度热情而做出的政策调整。当时在Westpac，超过50%的贷款都是只还利息。

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