澳洲房贷:在澳洲买房到底怎么解决资金问题?
谈到在澳洲购房,不论是自住者还是投资者,贷款方面的知识必不可少——当然,如果你是名副其实的“大款”,可以一次性付清全部房款,则完全不必考虑贷款问题。
一般来说,银行批准一个贷款,通常要做两方面的审核:
1. 对借贷能力的审核,也就是借款人收入的接受程度(包括工作收入、生意收入、或是投资房租金收入、或是分红等等)
2. 抵押物的审核,银行通过房产价值的评估,从而判断抵押物借贷的风险,有些物业可以借贷 90%,正常借贷 80%,也有许多物业因为面积、区域限制或是物业自身原因只能借贷 70% 或更低,甚至不接受该物业作为抵押物。
买房的资金问题。对大部分人来讲,就是落实贷款的问题。如何能在看房前就知道自己大概能从澳洲的银行贷款多少呢?澳洲的银行一般为客户做一个贷款预批。预批,英文全称为Pre-Approval。
什么是预批:
预批是澳洲金融机构基于您提供的收入材料,家庭人口结构,和您现有的资产(尤其是负债)情况,所给出的一个最高贷款额度。请注意,它只是一个预授的信贷额度,不代表最终信贷关系的成立,也不一定是您最终的贷款数额。最终贷款数额一般是小于或等于这个额度的。
预批的有效期为3-6个月,超过60天后如果需要将预批转成正式批准,只需重新补交一下最新的收入材料即可。
预批申请的途径:
预批可以找银行做也可以找贷款经纪人 (broker) 做,我们建议找贷款经纪人,也就是broker做。尤其是海外收入的申请人,或者是澳洲本地收入较低的申请人。
贷款预批的好处:
1:确定购房预算。先做一个贷款预批,知道自己大概能贷到多少钱,再和自有资金一起估算一下,就可以有一个预算,比较有把握地去看房。
2:增加购房的谈判筹码。预批在手,就相当于现金购房,相对于其他竞价人有更多优势。
3:节约时间。签好购房合同后一般卖家会给你2周时间去办理贷款。到期办不出来,卖家有权取消合同。如果已经做了预批,最快只需几个工作日就能转成正式批准了,时间上比较充裕。相反,如果等签完购房合同再开始准备贷款,往往时间太紧张,甚至有时候会遇到贷款有问题,会给购房带来很大的压力。
4:减轻首次购房的心理压力。对第一次在澳洲买房的人来说,在签订购房合同后的这两周内,一般还要忙着安排验房 (inspection),找律师,大部分还要安排从国内汇款。如果贷款能够早早落定,就会轻松许多。
哪类人一定要在看房前做一个预批:
1:收入不够或者收入情况复杂的申请人,如:工作在试用期,自雇生意人士,多份工作人士,现金收入人士等。
2:海外收入人士。
3:准备参加房屋拍卖的申请人,一定要在参加拍卖会前做好预批!!因为一旦将房屋拍下来,是必须无条件履行合同的,如果贷款办不下来,将会有很大问题。
4:目前持有特殊签证的人士,如:各种类型的临时居住签证 (TR)。不同的银行对何种签证能够办理贷款,都有不同的规定。
5: 在澳洲信用记录较差的人士,我们可以想办法解决信用记录较差的问题。
所以,找对SC Brokers做贷款Review,是决定您房产投资能否成功的关键。
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