海外收入在澳洲贷款
海外人士买房最需要谨慎考虑的就是贷款了，主流银行像澳洲的四大银行基本上不接受海外人士贷款；目前有些主流银行正逐步推出针对海外收入的贷款政策，但在文件的审核及流程上还是较为复杂和严谨。一般接受海外人士贷款的主要是非银行的基金产品。而依据签证类型的不同，贷款的利率及额度也不一样。
不论你是在澳洲的非pr人士，还是海外居民，其实在澳洲贷款买房没有你想象中的那么困难，最重要是找到信赖的broker给你提供靠谱的贷款产品。具体的贷款流程及建议依据个人签证情况而不同。
1.Bank or Non- bank
各银行对于海外收入expat却会有不同的态度，银行会在贷款比例上有更严格的限制，对贷款的审查也相对严格，有可能仅仅因为case本身不够strong而被拒掉。但是好处是银行可以享受到和本地收入一样的贷款offer。
而有些非银行贷款机构往往在policy层面上相对松动，对于Expat这种贷款包容度相对更高，但选择需要谨慎，找一位靠谱的broker咨询非常有必要。
2.如何验证海外收入
在海外就职的员工往往会被要到至少三个月的银行流水，工资证明和雇主证明，有效的海外工作证件有可能会被要到。
自雇的海外收入就要困难很多，可以接受的贷款方非常少，同时需要有相关专业人士的配合（ 如会计师）。和本地收入贷款一样，两年的个人以及公司报税以及财报都是必要的，同时需要依据海外当地的税务及财务法规向银行提交申请，对客户质量和broker的业务水平要求更高。
3.汇率及税务影响
大多数银行或非银行贷款方会在汇率转换后的收入上再打一个折扣，如年薪50万美元的客人， 收入转完成澳币后是71万，银行会用60%到90% 不等的比例进行核算。
4.海外资产和负债
海外的信用记录也是银行会要到的材料之一，换言之客户在海外的负债也会纳入核算的考虑范围内，意味着你的收入不仅需要cover澳洲的负债，也要足够cover海外的负债，这对于一些在海外有大量贷款或信用卡的客人会有不利。
5.CITIZEN/PR /Non-resident
如果客户的伴侣不是Citizen/PR，同时收入也来源于海外，可能会在某些程度上影响贷款的方案。可能会涉及到额外信息和文件，例如伴侣的澳洲居住证明，有些银行也会要求在申请中，作为公民一方的申请人需要时主要收入来源。
同时，如果地契（Title）上如果有外籍伴侣名字的话，客户也会被收取相应的海外印花税。如果想要避免这笔印花税，可以选择在title上只放有公民身份的客户，仍然用双方的名字贷款。
总的来说，Expat home loan 给许多海外收入的人提供了更多选择，方便他们用海外收入配置澳洲资产，但因为贷款架构相对复杂，会比本地收入不方便得多，有些银行或机构有可能并没有配置相应的系统处理海外地址，电话和身份的验证，这可能会严重拖延贷款进度。
这个时候一个专业broker往往能在贷款前期就把握好后面的流程，帮助客户节省时间。
所以，找对SC Brokers做贷款Review，是决定您房产投资能否成功的关键。
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