商业物业的回报率分为现金流回报率和自然增值潜力的回报率。

悉尼墨尔本在商业物业里有两方面是最强：第一是他的租金往上涨，比郊区的租金涨得快！第二，增值会更快。不仅有自然增值的潜力，更有人为增值的潜力。

那么我们常说的yield是什么呢？Yield就是现金回报率，是指商业物业的净租金与购入价格的比率。

澳洲各城市的回报率是多少？该投哪里？投什么样的商业物业？

悉尼墨尔本现在现金回报率办公室、店铺在5% ~ 5.5%左右，郊区能达到6%，库房会低2%左右，在悉尼墨尔本是3%的回报率。

目前仓库的投资有可能会是负的现金流，你可能需要自己从兜里掏出来钱支着你的投资。所以建议，如果你一定要买库房，可以投资郊区。

布里斯班现在的回报率可以达到6%，如果是有国家部门的租客或者医疗租客，就会低于6%，大约在5.5%左右，因为租客稳定就会比较安全，所以更多的人愿意买这样的物业，宁愿价格高一点低一点回报，图的是安全感。

另一个原因大量移民的到来使布里斯班还有很大的发展。很多移民要进来，买不起悉尼墨尔本，就会上布里斯班。还有好多技术移民会来到大的郊区，有些选择离布里斯班不远的黄金海岸、阳光海岸。虽然这2个城市不属于郊区，但是在移民区域里属于郊区。

另外，布里斯班的房价比悉尼和墨尔本便宜，对于技术移民来说也是需要商业物业的，所以布里斯班的商业物业的增值的潜力并不会比悉尼墨尔本低，但是需要时间，要比悉尼和墨尔本晚12个或18个月。

布里斯班库房回报率在5%左右，黄金海岸在5.25%至5.5%，虽然利息已经到5.5%了，但是库房这种商业物业类型根本就没有变，是因为这个需求还在。只要需求比供给多，价格就不会变，所以回报率会低。

说完了城市我们来说大的郊区。大的郊区包括什么？两种类型的郊区：一个是小的郊区城市，一个是大的郊区城市。5万人以上的就是大的郊区城市。 

所以大郊区就是投资商业物业的好地方。这些地方变得很快，从两年至三年前的9%的回报率现在忽然到6%的回报率，这就是市场推动。

在这么大郊区周边还有一个小的郊区，就是离着这个大的郊区45分钟到一个小时开车的距离，现在慢慢也发展起来了。那么这可以考虑下一步的投资，可以投得到稍微小一点偏远的一点的小的郊区，现在回报率还能达到8%到9%。

大的郊区现在的回报率大约7%左右，办公室和店铺或者整个楼，楼里有混合的租客在会达到7%。

如果购买100万的商用物业，净收入是7%，就是7万块钱的净收入，这是减去所有费用以后的收入。

如果你要是贷款是5.5% ， 首付从你的自住房里拿出来，那么这个投资你将获得每年1.5万的被动资金。这就很好啦，从投资的第一天开始就挣了正现金流。所以很多人希望在大的郊区投商业物业。

未来几年可以考虑在大郊区投资库房，持有3-5年，有一些现金流的同时，将获得不错的增值。现在这些区域里，6.5%以上的已经很难找到啦，如果遇到不要错过。

3年到5年之内，在办公室和店铺的回报率会比5到8%高，有可能会达到10%到15%。

因为很多人会回到这种类型的投资。租客也会慢慢回到市场上，投资客也会有更多人投资在办公室和店铺上，所以价格会上涨。那时候你会发现库房会降价，回报率上升。这是商业物业的市场的规律。 

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